Συχνές Ερωτήσεις

Η συλλογή των σωστών δικαιολογητικών είναι το πιο κρίσιμο βήμα. Χωρίζονται στα δικαιολογητικά του Πωλητή και του Αγοραστή.

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΩΛΗΤΗ:

• Τίτλοι Κτήσης: Το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε το ακίνητο (π.χ. προηγούμενη αγορά, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς).
• Φορολογική Ενημερότητα: Εκδίδεται ηλεκτρονικά και πιστοποιεί ότι ο πωλητής δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές στο Δημόσιο.
• Ασφαλιστική Ενημερότητα (εάν είναι ελεύθερος επαγγελματίας ή επιχείρηση): Βεβαίωση από τον ΕΦΚΑ για μη οφειλή ασφαλιστικών εισφορών.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ): Απαραίτητη βεβαίωση από μηχανικό που πιστοποιεί την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή και είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Βεβαίωση από την ΑΑΔΕ ότι για τα τελευταία 5 έτη έχουν πληρωθεί οι αναλογούντες φόροι ΕΝΦΙΑ για το ακίνητο.
• Κτηματολογικό Φύλλο & Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
• Άδεια Οικοδομής & Σχέδια-Κατόψεις του ακινήτου.

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΓΟΡΑΣΤΗ:

• Αστυνομική Ταυτότητα ή Διαβατήριο.
• Αποδεικτικό του ΑΦΜ και της ΔΟΥ.
• Πλήρη στοιχεία διεύθυνσης, επαγγέλματος κ.λπ.
• Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): Η οποία συντάσσεται από εμάς και υποβάλλεται στην αρμόδια ΔΟΥ πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) είναι ένας ψηφιακός φάκελος που περιλαμβάνει όλα τα έγγραφα και τα σχέδια ενός ακινήτου, πιστοποιώντας την πολεοδομική του νομιμότητα. Είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση ακινήτου από 1η Ιανουαρίου 2021. Την ΗΤΚ την εκδίδει αποκλειστικά ιδιώτης μηχανικός, ο οποίος διενεργεί αυτοψία στο ακίνητο και βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή ότι αυτές έχουν τακτοποιηθεί.

Πέρα από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), ο αγοραστής επιβαρύνεται με τα παρακάτω κύρια έξοδα:
1. Αμοιβή Συμβολαιογράφου: Υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος (όποιο είναι υψηλότερο) και καθορίζεται από το νόμο.
2. Έξοδα Κτηματολογίου: Για την καταχώριση του νέου συμβολαίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
3. Αμοιβή Δικηγόρου (προαιρετικά αλλά συνιστάται): Για τον νομικό έλεγχο των τίτλων του ακινήτου. Η παράσταση δικηγόρου είναι προαιρετική για τον αγοραστή, αλλά συνιστάται έντονα για την ασφάλειά του.
4. Αμοιβή Μεσίτη (εάν υπάρχει): Εφόσον η αγορά έγινε μέσω μεσιτικού γραφείου.

Για την αγορά πρώτης κατοικίας, το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 200.000€ για άγαμο και 250.000€ για έγγαμο, το οποίο προσαυξάνεται κατά 25.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000€ για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί.

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3% επί της αντικειμενικής αξίας ή του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο τιμήματος, όποιο από τα δύο είναι μεγαλύτερο. Πάνω σε αυτόν τον φόρο, επιβάλλεται επιπλέον δημοτικός φόρος 3%, ανεβάζοντας το συνολικό ποσοστό στο 3,09%.

Το αφορολόγητο όριο για γονικές παροχές (αλλά και δωρεές) προς συγγενείς Α' κατηγορίας (τέκνα, σύζυγοι, γονείς, εγγονοί) είναι 800.000€. Για ποσά που υπερβαίνουν αυτό το όριο, ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 10%.

Η προθεσμία για την αποποίηση μιας κληρονομιάς είναι τετράμηνη (4 μήνες) και ξεκινά από τη στιγμή που ο κληρονόμος έλαβε γνώση του θανάτου και του λόγου κληρονομίας του (π.χ. από διαθήκη ή εξ αδιαθέτου). Αν ο κληρονόμος κατοικεί στο εξωτερικό, η προθεσμία αυτή επεκτείνεται σε ένα (1) έτος. Εάν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη, τεκμαίρεται ότι ο κληρονόμος έχει αποδεχθεί την κληρονομιά (πλασματική αποδοχή). Η ρητή αποδοχή κληρονομιάς με συμβολαιογραφική πράξη δεν έχει προθεσμία, αλλά είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση των περιουσιακών στοιχείων.

Ιδιόγραφη Διαθήκη: Γράφεται εξ ολοκλήρου με το χέρι του διαθέτη, χρονολογείται και υπογράφεται από αυτόν. Είναι απλή στη σύνταξη, αλλά μπορεί να αμφισβητηθεί ευκολότερα ως προς τη γνησιότητά της ή να χαθεί.

Δημόσια Διαθήκη: Συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου και τριών μαρτύρων (ή δύο συμβολαιογράφων και ενός μάρτυρα). Ο διαθέτης δηλώνει προφορικά την τελευταία του βούληση και ο συμβολαιογράφος την καταγράφει σε επίσημο έγγραφο. Προσφέρει μέγιστη ασφάλεια, καθώς είναι σχεδόν αδύνατο να αμφισβητηθεί και φυλάσσεται με ασφάλεια στο αρχείο του συμβολαιογράφου.

Σε περίπτωση κτηματογράφησης, οι κληρονόμοι μπορούν να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο για το ακίνητο που κληρονομούν, ακόμη και αν δεν έχουν συντάξει ακόμη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Η δήλωση γίνεται με αιτία κτήσης την "κληρονομική διαδοχή". Ωστόσο, για να μπορέσουν να πουλήσουν, να μεταβιβάσουν ή να υποθηκεύσουν το ακίνητο στο μέλλον, θα πρέπει οπωσδήποτε να προβούν σε σύνταξη και μεταγραφή της πράξης αποδοχής κληρονομιάς.

Για τη σύναψη συμφώνου συμβίωσης, οι σύντροφοι πρέπει να είναι παρόντες και να προσκομίσουν:
1) Αστυνομική Ταυτότητα ή Διαβατήριο σε ισχύ (και άδεια διαμονής για αλλοδαπούς).
2) Πιστοποιητικό Γέννησης από το οποίο να προκύπτει ότι δεν υπάρχει κώλυμα γάμου.
3) Πλήρη στοιχεία: Διεύθυνση κατοικίας, επάγγελμα, Α.Φ.Μ., Δ.Ο.Υ. και ΑΜΚΑ.

Για τη σύνταξη ενός πληρεξουσίου, ο εντολέας (αυτός που δίνει την εντολή) πρέπει να προσκομίσει:
1) Ταυτότητα ή διαβατήριο σε ισχύ.
2) Πλήρη στοιχεία του εντολοδόχου (αυτού που θα τον εκπροσωπήσει), δηλαδή ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, διεύθυνση, ΑΦΜ.
3) Ακριβή περιγραφή των ενεργειών για τις οποίες δίνεται το πληρεξούσιο.

Όχι. Για τη σύνταξη ενός πληρεξουσίου απαιτείται η αυτοπρόσωπη παρουσία μόνο του εντολέα, δηλαδή του προσώπου που δίνει την εξουσιοδότηση. Δεν είναι απαραίτητη η παρουσία του εντολοδόχου.

Ναι, μπορείτε. Υπάρχουν δύο τρόποι:
1. Στο Ελληνικό Προξενείο: Μπορείτε να υπογράψετε το πληρεξούσιο ενώπιον του αρμόδιου Έλληνα Προξένου στη χώρα που διαμένετε. Το πληρεξούσιο αυτό είναι απολύτως ισχυρό και ισότιμο με αυτό που συντάσσεται στην Ελλάδα.
2. Σε ξένο Συμβολαιογράφο (Notary Public): Μπορείτε να υπογράψετε το πληρεξούσιο σε έναν τοπικό συμβολαιογράφο, αλλά για να είναι έγκυρο στην Ελλάδα, πρέπει να φέρει την "Επισημείωση της Χάγης" (Apostille). Αυτή η διαδικασία είναι συχνά πιο περίπλοκη και χρονοβόρα από την επίσκεψη στο Προξενείο.